Bruttorendite berechnen: Formel, Beispiel und typische Fehler

Die Formel

Bruttorendite = (Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis) × 100. Die Jahresnettomiete ist die Kaltmiete ohne Betriebskosten. Der Kaufpreis ist der reine Objektpreis; Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bleiben außen vor und werden in der Nettorendite berücksichtigt.

Rechenbeispiel

Ein Objekt mit 120 m² Wohnfläche erzielt 9,00 Euro Kaltmiete je Quadratmeter, also 1.080 Euro monatlich und 12.960 Euro jährlich. Bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro ergibt sich eine Bruttorendite von 5,4 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von rund 18,5 Jahresmieten.

Typische Fehler

• Warmmiete statt Kaltmiete in die Formel einsetzen – das schönt die Rendite deutlich.
• Leerstand und Mietausfallwagnis nicht einkalkulieren.
• Instandhaltung und Verwaltung vergessen: sie senken die Nettorendite spürbar.
• Mietpotenzial wie erzielte Ist-Miete behandeln, obwohl es erst nach Neuvermietung realisiert wird.
• Wohnflächen aus Exposés ungeprüft übernehmen statt die Wohnflächenberechnung anzufordern.

Von der Brutto- zur Nettorendite

Für die Nettorendite ziehen Sie die nicht umlagefähigen Kosten von der Jahresnettomiete ab und rechnen die Kaufnebenkosten in die Investitionssumme ein. Erst diese Zahl ist mit anderen Anlageklassen vergleichbar. Die Bruttorendite bleibt trotzdem wertvoll: Sie sortiert Objekte in Sekunden vor.